Wann ist der private Verkauf des Hauptwohnsitzes von der ImmoESt befreit?

Beim Verkauf eines Grundstücks fällt im Regelfall Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Bei Veräußerung des Hauptwohnsitzes kann der Verkauf jedoch unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein. Im Folgenden finden Sie einen Überblick über die wichtigsten Voraussetzungen dieser Steuerbefreiung.

Von der ImmoEst befreit sind grundsätzlich Veräußerungen von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer

• ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben (1. Tatbestand) oder
• innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben (2. Tatbestand).

Als Eigenheim gelten Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Die Eigenschaft als Eigenheim muss während des gesamten nebenstehend angeführten Zeitraums der Nutzung als Hauptwohnsitz gegeben sein. Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (zumindest im Zeitpunkt der Veräußerung muss der Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen worden sein).

Auch eine vergleichbare ausländische Wohnung ist von der Regelung umfasst.

Mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche muss grundsätzlich eigenen Wohnzwecken dienen.

Die Hauptwohnsitzbefreiung stellt grundsätzlich eine Gebäudebefreiung dar, wobei auch der Grund und Boden insoweit einbezogen wird, als der Grund und Boden der Nutzung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient. Dies gilt bis zu einem Ausmaß, das "üblicherweise als Bauplatz" erforderlich ist. Die Beurteilung, welche Grundstücksgröße üblicherweise für einen Bauplatz erforderlich ist, erfolgt nach der Verkehrsauffassung. Dies ist laut Einkommensteuerrichtlinien bei Grundstücksflächen bis zu 1.000 m² jedenfalls anzunehmen.

Mit der letzten Wartung der Einkommensteuerrichtlinien hat das BMF nun auch seine Rechtsansicht zu weiteren Details dieser Regelung dargelegt. So ist es z. B. für die Frage der Nutzung seit der Anschaffung beim 1. Tatbestand (Zweijahresfrist ab Anschaffung) laut Einkommensteuerrichtlinien nicht befreiungsschädlich, wenn das Eigenheim (die Eigentumswohnung) erst nach einem Zeitraum von höchstens einem Jahr ab der Anschaffung als Hauptwohnsitz bezogen wird. Ist das Eigenheim oder die Eigentumswohnung zum Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht fertig gestellt, beginnt die einjährige Toleranzfrist mit der Fertigstellung des Eigenheims bzw. des Gebäudes, in dem sich die Eigentumswohnung befindet. Unschädlich ist auch die Aufgabe des Hauptwohnsitzes bis zu einem Jahr vor bzw. nach der Veräußerung.

Hat der Veräußerer das Eigenheim oder die Eigentumswohnung beim 2. Tatbestand (fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre) bereits vor dem Eigentumserwerb als Hauptwohnsitz genutzt, sind auch diese Hauptwohnsitzzeiten laut Verwaltungsgerichtshof für die Beurteilung des Fristerfordernisses zu berücksichtigen.


Stand: 27. August 2018