Wann bei unentgeltlichen Liegenschaftsübertragungen dennoch Steuerpflicht entsteht

VwGH trifft Aussage über den maßgeblichen Wert der Gegenleistung


Seit 2012 unterliegen Einkünfte aus entgeltlichen Grundstücksübertragungen prinzipiell dem besonderen Einkommen-Steuersatz in Höhe von 30 % ("Immobilienertragsteuer").
KEINE Steuerpflicht entsteht grundsätzlich bei unentgeltlicher Grundstücksübertragung, allerdings darf der Wert der Gegenleistung (für Schuldübernahme, Ausgleichszahlungen und ähnlichem) nach bisheriger Rechtsauslegung der Finanz 50 % des gemeinen Werts der Liegenschaft nicht übersteigen.

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte sich kürzlich mit der Frage auseinanderzusetzen, unter welchen Voraussetzungen eine Immobilienübertragung zwischen Familienangehörigen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge als entgeltlich oder unentgeltlich einzustufen ist.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Wohnhaus, welches im Hälfteeigentum eines Ehepaars stand und einen Verkehrswert von rund € 844.000,00 aufwies, wurde mittels Schenkungsvertrag an die gemeinsame Tochter übertragen. Im Gegensatz dazu verpflichtete sich die Tochter unter anderem, Ausgleichszahlungen in Höhe von jeweils rund € 211.000,00 an ihre drei Geschwister zu leisten (sogenannte gemischte Schenkung).
Die gesamten Ausgleichszahlungen betrugen folglich rund 75 % des Verkehrswerts der Liegenschaft. Die Finanzverwaltung vertrat die Auffassung, dass der zugrundeliegende Schenkungsvertrag als entgeltliches Rechtsgeschäft zu qualifizieren sei, weil die Ausgleichszahlungen für die Übertragung der Immobilie mehr als 50 % des gemeinen Werts der Immobilie betrugen.

Aufgrund der sich daraus ergebenden Entgeltlichkeit unterliege die Immobilienübertragung der Einkommensteuer.
Gegen den Steuerbescheid, mit dem die 30%ige Einkommensteuer anlässlich der Liegenschaftsübertragung vorgeschrieben wurde, wurde Beschwerde beim Bundesfinanzgericht (BFG) eingebracht. Das BFG ging - in Übereinstimmung mit der Meinung der Finanzverwaltung - von einer entgeltlichen und damit steuerpflichtigen Immobilienübertragung aus.
Gegen diese Entscheidung des BFG wurde wiederum (ordentliche) Revision beim VwGH eingebracht, der nun darüber abgesprochen hat.

Obgleich der VwGH im konkreten Fall das Ergebnis des BFG bestätigte, tätigte er zugleich weitere Ausführungen, die insbesondere für ähnlich gelagerte Fälle von Bedeutung sein können. So distanzierte sich das Höchstgericht von der bislang herrschenden Praxis, wonach für die Abgrenzung zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Rechtsgeschäften entscheidend war, ob die Gegenleistung für die Übertragung des Wirtschaftsguts mehr (dann Entgeltlichkeit) oder weniger (dann Unentgeltlichkeit) als 50 % des gemeinen Werts des Wirtschaftsguts betrug.

Der VwGH stellt nun klar, dass unentgeltliche Rechtsgeschäfte wie Schenkungen (zwischen Familienangehörigen) in der Regel erst dann als einheitlich entgeltliches Rechtsgeschäft gelten, wenn der Wert der Gegenleistung mindestens 75 % des gemeinen Werts des übertragenen Wirtschaftsguts ausmacht.

Ob die Finanzverwaltung dieses Erkenntnis auch in die Einkommensteuerrichtlinien aufnimmt, bleibt abzuwarten.

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Stand: Mai 2022

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