Gesonderter Ausweis der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag spart Immobilienertragsteuer

Wann ist eine mitübertragene Instandhaltungsrücklage nicht Teil des Kaufpreises?

Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnungen (Wohnungseigentum iSd. WEG) haben für künftig auftretende Erhaltungs- und Reparaturaufwendungen Vorsorge zu leisten und hierfür Rücklagen zu bilden, welche als Instandhaltungsrücklagen bezeichnet werden.

Wird eine Wohneinheit veräußert, so stellt sich die Frage, wie mit einer gebildeten Instandhaltungsrücklage umzugehen ist und ob diese als Teil des Kaufpreises der Immobilienertragsteuer unterliegt.

Aussage in den Einkommensteuerrichtlinien

Die Einkommensteuerrichtlinien (Rz. 6655c) sehen diesbezüglich vor, dass eine gebildete Instandhaltungsrücklage auf die Käuferin bzw. den Käufer mitübertragen wird und nicht zugunsten der/des Verkaufenden aufzulösen ist.
Wird im Vertrag die Höhe der Instandhaltungsrücklage betraglich gesondert ausgewiesen, so ist jener Teil des gesamten Kaufpreises, der auf die gebildete Instandhaltungsrücklage entfällt, bei der/beim Veräußernden nicht als Einkünfte zu erfassen, während bei der Erwerberin bzw. beim Erwerber diesbezüglich keine Anschaffungskosten vorliegen.
Eine mitübertragene Instandhaltungsrücklage zählt somit nicht zum Kaufpreis der Immobilie und unterliegt damit nicht der Immobilienertragsteuer. Voraussetzung dafür ist allerdings der gesonderte betragliche Ausweis der Instandhaltungsrücklage im Vertrag.

Achtung Grunderwerbsteuer

Zu beachten ist, dass, anders als bei der Immobilienertragsteuer, die Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung inkl. der übertragenen Instandhaltungsrücklage zu ermitteln ist.


Stand: März 2025